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长租公寓还有未来吗?

发表时间:2020-06-22 20:59:51  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

疾风知劲草。显然长租公寓这棵草在眼下并不能算是劲草。

最近“忍气吞声”静待风波消停的长租公寓因为几件事情再次被推上风口浪尖。

先是朗诗、远洋因为各种原因从上市公司体系剥离公寓业务,接着成都、杭州、上海的一些公寓机构“爆雷”或者跑路失联;紧接着与众多公寓方合作的知名租赁金融服务平台“魔房宝”创始人被警方带走。除此之外,陆陆续续还爆出一些公寓出租率低,甚至亏损等新闻。

一时间,长租公寓好像走到了历史的尽头。各种报道以及媒体采访纷至沓来,全都是如何看待长租公寓未来的发展,题目冠以“长租公寓未来该如何发展”的超大题目,潜台词恐怕却是“长租公寓还有未来吗?”

01—疾风知劲草

我喜欢长租公寓这个行业,虽然最终没有进入这个行业,但不代表我不喜欢或者不尊重这个行业。

长租公寓这个行业,绝大多数时间解决的是这个社会最基本的需求:居住,以生存为目的的居住需求,而且绝大多数时候是这个社会的弱势群体的居住需求。

房可以买,也可以不买;但住必须得有片瓦遮天。

解决基本需求以及面向的社会弱势群体,决定了租赁这个业务不好做,想要挣钱很难,想要“站着把钱挣了”就更难了!

租赁业务本不亏钱,看看早已存在城市各个角落里的“二房东”,就知道这个业务想要挣钱本有捷径可以走。但长租公寓机构们却没有走“捷径”,在我看来是选择了一条“火海刀山”,做服务做品质。

而这也恰恰是导致现在长租公寓机构普遍面临困境的一个原因。

另一个原因则是风口,长租公寓是一个幸运的行业,在行业刚刚兴起不久就迎来了政策风口;长租公寓也是一个不幸的行业,在行业尚未成熟、找到盈利模式时就迎来了资本的大举入侵,推高了所有的成本。

风吹来的除了钱,还有各种各样的梦,特别是在互联网经济快速膨胀的年代,长租公寓的梦也被这股疾风将泡沫迅速吹大,为了支撑外观看起来漂亮的泡沫,各种工具被不断嫁接进来,用透支未来延续眼下困境,试图以时间换取战略空间。“持久战”的前提是能活得下来,而过度透支的结果却让活下来的希望变得一再渺茫。

疾风知劲草。显然长租公寓这棵草在眼下并不能算是劲草。

02—植根肥沃的土壤

但长租公寓又是幸运的,成长于中国依然快速城镇化的阶段之中,规模巨大的流动人口以及快速增加的收入都为其提供了肥沃的土壤。

中国的城镇化率过去四十年经历了快速提升,现在接近60%,但即使最保守的预计,在未来十年的时间,中国的城镇化率可能依然会每年提升1个百分点,绝对人口数则是1400万人,这无疑具有偌大的居住需求。

中国是一个产业分布不均衡的地方,除了人口的城镇化,产业布局依然在快速调整中,但大的趋势是往城市圈集中,产业聚集的方向也就是人口流动的方向,这也意味着,未来城镇化的人口会主要集中到城市圈中,人口的聚集会让城市圈中核心城市以及产业发达的城市居住需求更加迫切。

居住的升级是已经显现的巨大需求,在租赁需求中更为迫切。但由于以往C2C的交易主导,市面上能找到的租赁房源典型特征就是“老破小”或者“脏乱差”。而长租公寓的出现从供给侧改变了这一现状,让想租好房子的人有了选择。而住在舒适的房子里,会越来越成为租户的主要选择。特别是在买房愈发困难的情况下。

不得不承认,能在薄利行业中竞争的都是聪明人,所以长租公寓除了我们看到的乱相外,还一直在寻找发展的时机,比如从为白领、金领服务转向产业工人;关注扩张成本,收房更加理性;与业主方合作……这些积极的变化与探索,恰恰是这个行业的基本功,也是行业走向成熟的标志。

03—前途光明,道路艰辛

如果要问长租公寓是否还有未来?答案当然是肯定的,而且一定会有非常光明的未来,因为长租公寓身处一个可能集中在二三十个城市中的万亿规模的市场之中。

但一定也不是所有的长租公寓都能坚持到最后,吃到最大的蛋糕。这是行业发展的必然规律。

长租公寓自出现起就有模式差异,一种是分散式,一种是集中式。两种模式差异极大,未来的发展思路和方向也非常大。

分散式是相对偏轻的模式,未来的重点可能还是租金差异以及客户服务,无论是租约的限制与风险还是信用主体的限制以,都决定了分散式长租公寓的金融之路不好走,未来reits的出现恐怕也不会给大多数玩家带来预期中的退出通道。

集中式是相对重的模式,也更加接近于资产运营的模式,前期更难,更考验运营方寻找资产、运营资产的能力,如果成功,相对收益更高,当然失败的风险也更大,当前政策环境下,面临的限制和挑战也更多。但未来与金融工具的结合可能性更大,退出通道也更多。

但无论是集中式还是分散式,做好服务、关注租户权益都是未来必不可少的必修课。作为本质上的服务行业,这个才是未来的根本。

【原文发表于2019年7月,时过境迁,现在重读此文更有意义,也算是再次对长租公寓这个行业发出提示和呼吁】

责任编辑:房产论坛